Prinsip-Prinsip Dasar Investasi - Bagian 5

Jangka Waktu Pengembalian (Payback Period)

yaitu seberapa cepat sebuah investasi akan balik modal (return on investment). Semakin cepat, semakin baik. Contoh : kamu ditawari 2 buah investasi. Yang satu di bidang properti, sedang yang satunya lagi di tambak udang. Katakanlah modal untuk properti sebesar Rp2 milyar dengan rate of return (ROR) 17% per tahun. Sedangkan modal untuk tambak udang sebesar Rp500 juta dan ROR 15% per tahun. Investasi manakah yang bakal kamu pilih dinilai dari jangka waktu pengembaliannya?

Untuk properti, jangka waktu pengembaliannya adalah 5 tahun 8 bulan (100% / 17%), dimana memberikan hasil Rp340 juta / tahun. Untuk tambak udang, jangka waktu pengembaliannya 6 tahun 7 bulan, dimana memberikan hasil Rp75 juta / tahun. Di atas kertas, maka bisa dinilai bahwa investasi properti lebih baik. Namun secara praktek, banyak hal-hal lain yang kudu diperhatikan.

Menilai jangka waktu pengembalian memang sarat dengan akurasi menilai rate of return sebuah investasi. Kebutuhan akan sebuah produk akan menaikkan nilai investasi tak cuma 10-20%, bahkan bisa hingga ratusan persen. Sebagai contoh, ketika harga cabe menyentuh Rp100 ribu / kg, ada banyak petani yang berbondong-bondong mengalihkan usahanya ke budidaya cabe. Dan ketika harga cabe kembali normal di bawah Rp40 ribu / kg, mereka pun mengeluhkan bahwa laba yang diperoleh tak sebesar harapannya dulu. Ini karena mereka tidak tahu apa penyebab naik turunnya harga cabe. Inilah menjadi salah satu prinsip dasar investasi. Kamu harus tahu betul apa yang menjadi penyebab naik turunnya sebuah harga investasi, sehingga nantinya kamu bisa memprediksi berapa ROR yang pantas untuk investasi tersebut, dan pada gilirannya jangka waktu pengembalian modal bisa dihitung dengan tepat.

Sekarang kita kembali ke contoh properti dan tambak udang di atas. Properti merupakan contoh investasi yang harganya bisa naik secara konsisten dari tahun ke tahun. Sekalipun tanpa penambahan sarana dan prasarana di daerah sekitarnya, harga properti bisa beringsut naik antara 10-20% per tahun. Ini yang membuat investasi properti menjadi sangat menarik. Ya tentu saja, tanpa penambahan sarana dan prasarana saja harganya bisa naik, apalagi kalau sudah ditambah? Tidak heran kalau harga properti bisa meningkat kalau di daerah tersebut ada dibangun mall, rumah sakit, bandara, dan sebagainya. Belum lagi kalau ditambah dengan perbaikan jalan, parit, infrastruktur listrik s/d air yang lancar, maka ROR-nya bisa naik 2-3x lipat lebih tinggi.

Sedangkan tambak udang merupakan investasi di sektor komoditas yang sangat dipengaruhi oleh supplai dan demand pasar. Berbeda dengan properti sebagai aset yang pasif, tambak udang justru merupakan aset yang aktif karena bisa memproduksi sesuatu dari sana, sehingga laba usaha bisa ditingkatkan dengan cara intensifikasi ataupun ekstensifikasi. Yang mana saja bisa diterapkan. Udang merupakan komoditas ekspor yang permintaannya tak pernah surut setiap tahunnya, sehingga harganya relatif stabil, bahkan cenderung semakin mahal. Karena berorientasi ekspor, semakin tinggi harga dollar, maka potensi meraup laba pun semakin besar. Katakanlah kamu menemukan cara ampuh, murah, meriah, buat memproduksi udang, sehingga ROR bisa meningkat 4-5x lipat dari biasanya.

Dengan tambahan illustrasi contoh seperti di atas, kira-kira kamu akan memilih properti atau tambak udang dinilai dari jangka waktu pengembalian? Kita hitung dulu, ROR properti maksimal : 3 x 17% = 51% per tahun, sedangkan tambak udang : 5 x 15% = 75% per tahun, maka jangka waktu pengembalian properti menjadi 1 tahun 9 bulan, sedangkan tambak udang 1 tahun 3 bulan. Terlihat tambak udang punya nilai investasi yang lebih baik ketimbang properti. Karena ini hanya contoh, tentu saja ini hanya perhitungan yang masih dangkal karena mengabaikan waktu kapan sebuah nilai investasi bisa mulai berlipat ganda. Kita tak bisa berharap nilainya akan meningkat 2x lipat dalam waktu singkat, kecuali kebetulan bernasib mujur. Juga saya tak memasukkan tentang kemungkinan resiko masing-masing investasi. Tentang resiko investasi sudah dijelaskan di Prinsip-Prinsip Dasar Investasi Bagian 3 sebelumnya. Dalam prakteknya nanti kamu harus bisa menggabungkan semua prinsip-prinsip dasar ini untuk menemukan investasi yang terbaik buatmu, menghitung ROR dengan lebih akurat, dan memprediksi payback period dengan tepat.

(Bersambung)

Related Post